住宅コストの構成は、以下のように分類されます。

A:イニシャルコスト

建設時の初期費用で、工事費・設計監理費・税金・諸経費

B:ランニングコスト

建物を使用するためにかかる費用で、

　　　　　　　　　*　光熱費：電気・ガス・石油などの、エネルギーコスト

　　　　 *　修繕費：維持管理などの、メンテナンスコスト

　　　　　　　　　*　改修費：ライフスタイルの変化などに対応する、改修コスト

C:解体・廃棄コスト

寿命の来た建物の、解体・廃棄のために必要な費用

以上のように、住宅が生まれ寿命がきて廃棄処分されるまでを、「建物の生涯」と定義し、その全期間に要する費用を「ライフサイクルコスト（LCC)」と呼びます。

地球温暖化への対策として、CO2削減を求める世界的な流れの中で、住宅をライフサイクルで考える場合、下記の2つの指標を考慮する必要が求められて来ています。
１：ライフサイクルコスト（LCC)で、企画・設計、建設、運用、解体処分までを、住宅の生涯と定義して、その「全期間に要する費用」。
2：ライフサイクルCO2（LCCO2)で、地球温暖化の影響となるCO2の発生量に対する評価で、資材の生産、建設、使用（生活）、解体、再生・処理までを、トータルに考え、これらに必要なエネルギーを、地球温暖化の影響を計るために、CO2排出量に換算し、製造～使用～廃棄までの「CO2の生涯排出量」 。

1：ライフサイクルコスト（LCC)
建築費は全コストの4分の1程度に過ぎず、残りの4分の3近くはランニングコストだとも言われています。
建設の初期投資を抑えただけでは、その後に発生する改修・維持・管理にかかるメンテナンス費用が逆に増えることもあり、ライフサイクルコストが逆に増加することにもなりかねません。
ライフサイクルコストの低減を図るには、企画・計画段階から、全費用をトータルに検討することが必要といわれています。
わが国の住宅の寿命は、平均寿命が30年程度と発表されています。
この平均寿命は、先進国の中で比較した場合、1/3程度の寿命しかないという
極めて短命です。
これは、35年の住宅ローンの返済が終わるのを待って、住宅を建て替えなければならないというサイクルです。
これでは、住宅が持続可能な社会を構成する要素と成る事は出来ません。

（平成8年国土交通省データ）

長寿命住宅を計画する場合、二世代～三世代にわたる、家族構成の変化、
生活スタイルの変化など、住む人のライフスタイルに合わせた平面計画が可能で、設備機器の進化などにも対応可能となる機能が求められます。

設計工房フレックスでは、住宅のライフサイクルを90年以上とするために、
以下の、SI住宅の考えを基にした、ご提案を行っています。

一般的にSI住宅とは、建物の構造体および設備共用部分と、建築内部の内装および設備部分に、機能を分けた建築方式です。
SI住宅のSIとは，（S）スケルトン：建物の構造体および設備共用部分、
（I）インフィル：建物内部の内装および設備部分、の略で（S）と（I）を分離して考える住宅の方式です。 　
一般に住宅では，躯体（S：スケルトン）が高耐久性であるのに対し，内装および設備（I：インフィル）は20～30年で陳腐化・老朽化してしまいます。
そこで、床を2重床として、水廻り（設備）の移動をできるようにしたり、排水立管など設備共用立管を住居外のユーテリィティスペースに通すなどの工夫を行い、将来の改修への対応が可能としています。 　

寿命30年の住宅を2000万円で新築した場合と、寿命90年の住宅を、2400万円で新築した場合の、90年間の試算例を、下記に紹介します。
寿命30年の住宅を2000万円で新築した場合
建設時　新築費：2000万円
15年後　修繕費：200万円
30年後　解体費：100万円　合計2300万円（90年では3回建て直しが必要）
（年間必要なライフサイクルコスト）＝6900万円/90年＝76.66万円/年間（LCC)

寿命90年の住宅を2400万円で新築した場合
建設時　新築費：2400万円
15年後　修繕費：200万円
30年後　修繕費：400万円
45年後　修繕費：600万円
60年後　修繕費：400万円
75年後　修繕費：400万円
90年後　解体費：100万円　　合計4500万円
（年間必要なライフサイクルコスト）＝4500万円/90年＝50.0万円/年間
（LCC)

住宅の「ライフサイクルCO2」

限りある地球資源の共有、地球温暖化に対するCO2の削減という意識の流れが進んで来ています。
住宅建設でも、「建設段階」という、住宅ライフサイクルの一部だけで住宅をとらえるのではなく、資材、建設、使用（居住）、解体、再生・処理・処分といった各段階を経て、「住宅が産声を上げて一生を終えるまで」の間で、環境に与える負荷、消費するエネルギー、排出したCO2、かかる費用をコントロールすることが求められてきています。

住宅の一生（ライフサイクル）での使用エネルギーは、

　　　　　 1:資材　資材の製造・調達時（4.0％）
　　　2:建設　建設工事（2.0％）現場までの輸送、現場の重機など
　　　3:使用　（住居）冷暖房、給湯、調理、照明、家電の利用（87％）
　　　　　　　リフォームを行えば、新たな建材や撤去した建材の処分
　　　4:解体　解体工事（2.0％）
　　　5:再生・処理・処分　解体材の処分（4.0％）　

の各段階に分けられ、各段階でのエネルギーを消費しています。

これらのエネルギーを、地球温暖化の影響を計るためにCO2排出量に換算し、足し合わせたものが「ライフサイクルCO2」です。
「ライフサイクルCO2」は、建物が「生涯で使用するエネルギー」と読み替えることも出来ます。
住宅のライフサイクルでは、「使用（居住）」段階が最も多く（87％）のCO2を排出しています。

　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　（出展：省エネ住宅web）
CO2の排出量を削減することは、日常生活での消費エネルギーを減らすことに同じで、住宅のライサイクルコスト（LCC）を低く抑えるためには、「長寿命構造住宅」（100年住宅）で、「冷暖房機器に依存しない」建築を目指すことが求められます。

住宅の長寿命化は、構造や設備が長く使われることを前提に建てた住宅でなければ実現できません。そのために、7つのポイントがあります

（1）構造躯体の耐久性 厚い壁、しっかりした柱などで、数世代にわたって住宅の構造躯体を使用できる。また、構造躯体の劣化を軽減させる、維持管理を容易にするなどの対策が施してある （2）構造躯体の耐震性 大規模な地震が起きても建物が倒壊せず、構造躯体を補修すれば住み続けられる。そのために木造住宅では、壁量を確保する、バランスよく壁を配置する、筋交い・柱・胴差しや床・屋根の接合部を強化する、基礎をしっかりつくる、梁などは必要な断面寸法を確保することなどが求められる （3）長期に利用される構造躯体において対応しておくべき性能 断熱性能などの省エネ性を確保する。将来のバリアフリー改修に対応できるようなスペースを確保しておく （4）内装・設備の維持管理の容易性 内装や設備は躯体に比べて耐用年数が短いうえ、日常的に使うものなので、維持管理（清掃・点検・補修・更新）を容易に行えることが重要。構造躯体や仕上げ材に影響を及ぼすことなく設備配管を維持管理できるように点検口を設ける、管ヘッダーを導入する、利用可能な状態を確保しつつ更新できるなどの工夫をする （5）変化に対応できる空間の確保 住まい手のライフスタイルの変化に合わせて、間取りを変更できたり、躯体天井高を確保したりしておく。また、一定以上の住戸面積を確保する （6）計画的な維持管理 建てたときから将来を見据えて、定期的な点検・補修の計画を決め、その履歴を蓄積する。定期点検は少なくとも10年ごとに実施したい。維持保全計画に記載すべき項目は、基礎・土台・壁・柱や屋根・開口部、給排水管における定期点検の時期と内容など。災害時には住宅の損傷状況を臨時点検することも必要 （7）住環境への配慮 庭に樹木を植える、外観の形状や色を周辺になじむものにする、建物をセットバックして歩道への圧迫感を少なくするなど、各種の規制・誘導措置に従うと同時に、周辺の住環境に配慮する また、住宅性能表示制度では、 A:構造の安定 B:火災時の安全 C:劣化の軽減 D:維持管理・更新への配慮 E:温熱環境 F:空気環境 F:光・視環境 G:音環境 H:高齢者等への配慮 I:防犯 以上の10分野にわたり、等級や対策の有無の表示を定めています。